domenica 27 giugno 2010

Casa o trappola per topi?


Conosco diverse persone che di recente hanno fatto un'offerta d'acquisto per un'abitazione. In tutti i casi l'offerta è sfumata a causa di una contro-offerta al rialzo giunta al venditore. E' evidente che il calo dei valori immobiliari è stato minimo qui a Bruxelles e di breve durata. Va anche detto che essi non avevano mai raggiunto i livelli astronomici delle capitali circostanti. E' ancora possibile trovare casa in prossimità del proprio luogo di lavoro a prezzi non lontani dalla media di mercato.
Quello che mi ha molto colpito è la pesantezza dei mutui a supporto di queste offerte. Tutti al di sopra di 1000€ di rata mensile, per non meno di 20 anni. Una delle coppie arriverà a pagarne 2000 €.
Rimango esterrefatto. E' il modo più facile e sicuro per rovinarsi l'esistenza.

Il convincimento per cui l'acquisto è sempre e comunque preferibile al fitto è duro a morire. La propaganda delle lobby immobiliare finanziarie è stata brava a farlo passare.
Contrarre un mutuo però vuol dire spendere reddito futuro che si deve ancora percepire. E' una scommessa rischiosa. Perché la si vinca tutto deve filare liscio come l'olio per diversi decenni. Nulla deve andare storto. Non si può perdere il lavoro, non ci si può ammalare. Ci si incatena ad una routine dalla quale non si esce più. Non si ipoteca solo un immobile ma un'intera esistenza.

Certo nella maggior parte dei casi non si può evitare di contrarre un mutuo. Ma affinché l'acquisto sia preferibile al fitto la rata non dovrebbe mai superare l'80% del reddito netto dell'appartamento. Al di sotto di quella soglia è una scelta ragionevole, al di sopra è gioco d'azzardo.
Purtroppo una soglia di questo tipo oggigiorno la si ottiene solo anticipando per lo meno la metà del capitale. E' una delle tragedie del nostro tempo.

Pagare 2000€ mensili su un appartamento che si fitta a 800€ è una scelta a dir poco delirante. Si pensa di investire su una proprietà ma si è vittime di un raggiro. Infatti le banche si guardano bene dal far ben comprendere che è soltanto nella seconda parte del prestito che di fatto si restituisce il capitale e che per moltissimi anni il grosso di quei 2000€ sarà composto prevalentemente da interessi. Si tratta cioè di una spesa a fondo perduto ne più ne meno di un fitto. Con una rata così nella fase iniziale gli interessi superano di gran lunga un fitto di mercato!

La scelta è stupida anche nel caso in cui si abbiano entrate di gran lunga superiori (e non è il caso dei miei conoscenti!!). La cosa più logica sarebbe versare in un fondo la differenza tra rata ipotetica e fitto reale allo scopo di costituirsi un buon anticipo per un acquisto futuro.

E poi si sottovaluta la flessibilità che ti da la scelta di fittare. Il giorno che se ne dovesse avere abbastanza del proprio impiego o della città dove ci si trova basterà inviare un preavviso e comprare un biglietto aereo low cost.
Si dice, casomai rivendo. Certo ma tutti costi fissi, notaio, istruttoria, tasse, etc sono perduti in partenza. In più chi ti garantisce, in una fase di prezzi calanti, che i ricavi saranno sufficienti a ripagare il debito?
Una banca non è per dare consigli. Prima ce lo si toglie dalla testa tanto meglio. Il suo fine è venderti cose e fare profitti. Sarebbe il caso di insegnarle a scuola queste cose.

10 commenti:

  1. Da una prima veloce lettura del post mi trovo in totale accordo. C'è un passo però che non riesco a capire, nello specifico: "Infatti le banche si guardano bene dal far ben comprendere che è soltanto nella seconda parte del prestito che di fatto si restituisce il capitale e che per moltissimi anni il grosso di quei 2000€ sarà composto prevalentemente da interessi. Si tratta cioè di una spesa a fondo perduto ne più ne meno di un fitto. Con una rata così nella fase iniziale gli interessi superano di gran lunga un fitto di mercato!"
    Complice la mia ignoranza in materia finanziaria e soprattutto la mia pigrizia nello sforzarmi a comprendere, non riesco a capire dove si trova precisamente il raggiro delle banche. Potresti gentilmente spiegarmelo come se dovessi farlo ad un bambino di terza elementare? Grazie.

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  2. errata corrige: dove si trovi

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  3. Concordo in pieno Vinz. Nel 2006 alcuni italiani conoscenti mi chiedevano perché non comprassi casa, visto che gli affitti erano cosi alti. "1200 euro per un appartamento sono tutti buttati", meglio 1800 ma di mutuo. Eh si, ma all'inizio ci sono 1600 euro al mese di affitto!

    Io mi son costruito un modello in excel che mi calcola ogni rata ed il totale ogni certo periodo di tempo ed alla fine del mutuo di interessi pagati. Non occorre fare ció tuttavia, basta paragonare il mutuo all'affitto e cercar di capire dove andranno gli affitti in futuro, in alto o in basso e di quanto.

    Quando gli affitti sono molto piú bassi di una rata di un mutuo di 20/25 anni meglio mettere da parte la differenza, proprio come hai detto tu e poi magari in futuro acquistare facendo un piccolo mutuo.

    Come sempre bel post Vinz.

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  4. @bruscar,

    Prova ad aprire l'excel che trovi qui.
    Fammi sapere se ti chiarisce meglio il concetto.
    Tieni conto che nel file si fa riferimento ad un mutuo di 15 anni. Su mutui di 20/30 il divario interessi/capitale nei primi anni è ancora più grosso.

    Forse effettivamente il termine raggiro è troppo forte. Diciamo che le banche fanno conto con successo sulla mancata comprensione di questo meccanismo da parte del pubblico.

    @Mezzosangue,
    Grazie per le conferme. Del resto su questi argomenti sei sicuramente più ferrato.
    Io ho dato fondo a vecchie conoscenze di matematica finanziaria ormai in fase di estinzione:)
    Comunque non c'è dubbio che con i mutui bisogna andarci con i piedi di piombo.

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  5. io faccio il free rider e su richiesta di Bruscar, approfitto delle tue spiegazioni.
    non devo comprare casa domani, però informarsi è sempre bene.

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  6. Grazie ora mi è più chiaro il tuo ragionamento. Morale della favola: le banche ti fottono i soldi. Ma l'obiezione che mi fanno molti visto che anch'io sono uno di quelli che piuttosto di andare sotto le banche pago una botta di affitto è la seguente: si ma almeno io col mutuo alla fine avrò qualcosa di mio. Controbiezione: ma, ammesso che alla fine (morte) tu non ci arrivi prima della fine (del mutuo), hai la bella prospettiva di vivere fino alla fine (morte¬mutuo) schiavo della banca e, di conseguenza, del posto di lavoro che magari non ti piace neppure: proprio bella prospettiva di vita!

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  7. quoto mezzosangue, d'altronde lui e' esperto in queste cose. Vi consiglio di ascoltarlo atetntamente

    Qui a Dublino il crollo e' stato impressionante, Sono 6 mesi che osservo una casa. E' passata dai 380 di gennaio ai 280 di adesso. Attendo ancora per offrire 200.
    Sotto l'80% e rata inferiore ai 1000 per 20 anni. Una rata da 850 da pagare per 20 anni e' il massimo.


    Stamani avevo un appuntamento in banca per discutere un mutuo.
    Ho rinunciato. Arrivato d'avanti all'ufficio ho telefonato ed ho detto che epr roa non se ne fa niente.

    Grazie Vinz

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  8. Grazie per la fiducia Vinz!
    Bruscar, il mutuo conviene farlo quando i prezzi di mercato permettono un acquisto ragionevole. I prezzi oscillano, nei periodi in cui il differenziale tra affitto e rata di un mutuo é troppo alto conviene aspettare. Il discorso non riguarda la convenienza assoluta nell'acquistare o affittare ma bensi le condizioni a cui acquistare. Occorre fare una decisione ragionevole e che non ti "intrappoli" come dice Vinz in una spirale senza uscita. Gettare al vento 3 anni di affitto per aspettare condizioni di mercato migliori per l'acquisto non é una cattiva idea. Occorre ragionare come se si stesse dirigendo una azienda, quindi occorre ridurre il rischio al minimo, pensare alla stabilitá, alla fattibilitá, e non a qualche anno di affitto "buttato" via. La qualitá della vita dipende molto piú dalla serenitá che da qualche migliaio di euro speso in questo modo.

    Ti faccio un esempio, io vivo in Irlanda. Nel 2007 mi avrebbero dato un mutuo. Una casa a 35 km dal centro di 135 metri quadri, 2 piani e due camere da letto costava 400000 euro, affittarla costava a stento 1000 euro. Oggi la stessa casa costa 220000 euro ed affittarla probabilmente 800/900 euro. Conosco molti "intrappolati" che hanno acquistato nel momento sbagliato. Conta che quando sei padrone devi pagare il condominio, fare manutenzione ed inoltre conta le spese di trasporto. Io ho deciso di vivere, risparmiando sul trasporto e le varie spese che affronta un proprietario, in un appartmento centralissimo. Non mi serve l'automobile, non ho bisogno dei mezzi pubblici. Non si puó vivere per sempre cosi, ma stó mettendo da parte denaro per acquistare in futuro. Se acquisto l'anno prossimo quella casa di cui ti parlo, la finiró di pagare molto prima di chi ha acquistato 5 anni prima di me. Inoltre oggi io mi ritrovo qualche risparmio, loro sono in "negative equity", cioé se vendono la casa alla banca sono ancora indebitati!!

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  9. in pratica, sono andati in bancarotta.
    sTANNO BUTTANDO SOLDI dentro una casa che ne vale la meta' (senza considerare gli interessi).
    Sono un'azienda fallita.
    Ragioniamo sulle case come se ragionassimo della nostra famiglia.Con il cuore Non abbiamo capito che la casa e' economia. E va' fatto funzionare il cervello!

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